「600726华电能源」精华国际证券-房地产行业研究报告:资源进一步向大型房企倾斜

股票资讯  2021-04-21 07:35:49

[研究报告摘要]

房地产企业销售达标。2020年房地产百强企业官方销售数据陆续公布。增长最快的房地产企业包括绿城(3900。HK),金茂(817。HK),剑法(1908。香港)、德信(2019.HK)、大发(6111。HK),增速超过40%,高于房地产百强企业整体增速。股权销售数据需要公司进一步公布。我们参考克里数据。股权销售增长较快的房地产企业有金茂(817。HK),龙光(3380。香港),绿城(3900。香港)、郑融(6158。HK),剑法(1908。香港)、钟君(1966.HK)和禹州(1628。HK)等。,增长率超过30%。港股各大房企大多达到年度目标,平均完成率107%左右,与2019年持平。

小房企压力更大。前10名房地产企业的全规模销售增长率为14.5%,股权销售增长率为12.3%,两者基本持平。大中型房企在TOP 11-50的全规模销售增速为26.2%,股权销售增速为19.5%,高于TOP10,但两个增速都还比较高,反映出大中型房企的市场份额和资源获取有所提升。而排名前51-100的中型房企和排名前101-200的小型房企的股权增长率分别为12.6%和8.5%,相对较低。我们认为这是因为在百强房地产企业的压力下,小房地产企业为了赶上百强房地产企业不得不牺牲自己的权益。但小户型住房和股权销售增速仍低于百强房企,反映出小户型房企一直处于被动防御状态。

融资资源将进一步倾斜。遵循住房企业“三条红线”的新融资规定,央行制定了银行贷款结构的指导方针,以限制抵押贷款比例。各大银行的贷款余额结构足够大,达到或接近标准,总房贷和房地产贷款的概念会根据总贷款余额增加,估计在10%左右。如果个别银行个人住房贷款比例略超标准,如建行、兴业银行等,房贷总量增长受限,空缺由其他银行填补,仍能支撑2021年的房地产销售。但在房贷总量增长的约束下,我们相信银行贷款会向高线热点城市倾斜,具有比较优势和品牌较好的房企在争取有限的融资资源方面会有优势。

低估值充分反映了不利因素。我们认为,在房企融资新规和银行按揭比例限制下,融资资源将是关键。大型房企和国企享受融资便利,我们继续看好。增长方面,考虑到大型房企基数效用较高,我们认为,大中型房企的增长将保持相对较快的速度,尤其是销售规模在2000亿元以上的。该行业的整体估值较低,充分反映了政策逆风等不利因素。2020/21年平均市盈率约为4.6/3.9倍,股息率约为8.5%/10.1%。

我们认为,目前该行业的高股息收入将吸引资本逐步增加。我们仍然看好融资资格较好、土地储备资源较好、估值较低的领先房地产企业,如澳源、龙光、凯撒、中梁、禹州等。

风险预警:I)经济下行对销售的压力;二)监管政策的延续;三)收紧抵押贷款融资


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