“地王”处境尴尬,房企生存模式被重塑 正川股份

股票资讯  2021-03-28 21:35:05

2019年,在调控更加严格的背景下,土地市场价格保持稳定运行。而“地王”数量大幅减少的同时,不少前“地王”进入市场后遭遇市场低迷,尤其是一些炙手可热的一二线城市的“地王”处境尴尬。专家认为,未来在政策和市场的双重作用下,房企的优质周转模式将逐渐颠覆土地囤积模式,土地市场将变得更加理性。

大多数“土地国王”面临亏损

据Cree房地产研究中心统计,2019年北京80%的“地王”已经入市,项目平均入市时间为17个月,比全国平均入市时间长10个月左右。上海百分之六十的“地王”进入市场,平均周期33个月,比全国平均水平长18个月。

易居中国首席执行官丁祖昱指出,目前只涉及少数有利可图的“地王”项目。以北京为例,进入市场的“地王”有70%面临亏损。此类项目的“差房”多在万元/平方米以下,“房楼比”在70%以上。“目前北京大部分房企都陷入了‘赔钱赚钱’的困境。随着经济适用房供应量的进一步增加,项目去建设的速度越来越慢,资金回笼的速度必然会放缓。北京房企的未来可能更加艰难。”

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓表示,京沪两地超过一半的“王迪”项目处于亏损状态。广州“王迪”项目上市情况略好于京沪,主要是入市时间较长,房价上涨空间较大。

克里研究中心(Cree Research Center)市场研究总监马表示,大多数进入市场后不赚钱、甚至面临亏损的“”项目,都来自对资金链有巨大压力或对项目本身缺乏信心的房地产企业。

市场趋于理性

“随着土地市场热度的下降,高房价的升水率也在下降,而‘地王’的数量也明显低于往年。”陈晓认为,在调控政策逐步推进和此前上市的“地王”项目销售的影响下,土地市场将越来越理性,“地王”数量可能会继续减少。

从房地产企业的角度来看,招商局证券研究发展中心负责房地产行业的分析师赵可表示,未来该行业可能会进入融资总量难以放松、结构改善的格局,而需求侧因城市政策而略有改善,但房价弹性有限。优质周转模式将逐步颠覆土地囤积模式。

通策研究院首席分析师张宏伟表示,在房企资金紧张的情况下,房企收购土地非常谨慎,投资标准明显高于往年。

马指出,随着限定地价、限定售价、争建设、争自持的日益流行,以前的“地王”概念已经暗淡无光。

加强供应方改革

未来,历史遗留下来的大量闲置土地资源将得到释放,这也将有助于降低企业的整体征地成本。中国指数研究院表示,“多代理供应在招投标、拍卖、挂制度完全建立之前就存在,地价相对稳定。虽然目前的多代理人供应与以前有很大不同,但它仍然会对获取土地的总体成本产生较大影响。”

马认为,从成本方面控制房价,通过争建来增加征地成本是有争议的,而限价、限地价模式是值得推广的。

陈晓建议,应加强土地供应方面的改革,以促进土地使用方式的转变和土地质量的提高。建立统一的城乡建设用地市场,实行租让结合等多种土地供应方式。在盘活存量中,推进旧城改造更新,对旧城等存量土地进行再开发利用。


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